当前有关房地产的六大过头言论创业人生

作者 : 巫继学出处: www.chinavalue.net

　　中国房地产，作为一个获利甚丰的产业，近年来以其暴利昭著。正因为如此，围绕房地产与房市的争论，在当前最为尖锐、最为激烈、也最富于感情色彩。我曾说过，只要认真浏览一下今年以来的媒体，有关房价走势的报道真是前其矛后其盾，向左走向右走，令人喜令人忧。使人强烈地意识到，房市水很深，房市雾很大，房市手很杂。现在，想从另一个角度指出，我们在分析批判房地产发展中种种弊端与负面现象时，过头的、片面的、甚至有些极端倾向的言论，同样是有害的，同样是必须摈弃的。

　　过头言论之一：房地产不是（或不应成为）支柱产业

　　在人们理所当然地将房地产作为支持产业对待的若干年后，去年底以来，媒体上似乎突然冒出一种观点：中国的房地产不是或者说不应成为国民经济的支柱产业。面对如此庞大，对国民经济产生如此巨大影响的产业，说它不是支柱产业，真令人感到诧异。此论一出，语惊四座。不过，令人不解的是，虽然支持的人不多，但反对的人也不多。

　　经济学从来都是从以下两个方面来判定支柱产业的地位的：一是它在宏观产业结构中的影响力，二是它在国民经济中所占的比重。

　　房地产业，对于生产资料生产来说，它提供一切地面房屋建筑，这是所有生产企业最〉慕ㄖ枋潭ㄗ什欢杂谙炎柿仙此担峁┤嗣且率匙⌒兄械摹白　保馐侨死嗬狄郎娴幕究占洹７康夭担杂诰貌抵兄疃嗖刀贾苯永芮泄亓杂诶投呔鸵狄彩窍嗟敝匾Ｔ谖夜跸虺鞘谢慕讨校负趺扛龀鞘卸几叨戎厥臃康夭档姆⒄埂?br>
　　据国家统计局日前出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个，完成建筑业总产值23084亿元，企业资产总值23542亿元，企业总收入22037亿元，利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2.0%和6.9%，尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高，仅次于工业、农业、商业居第四位，已经成为国民经济的支柱产业之一。

　　按照国家规划，到2020年我国的城市化程度将达到60%，届时将有2.6亿到3亿的农民变成城市居民，试设想，为此我们要在城市提供的住房面积将是一个什么样的天文数字，房地产业将担负多么大的任务。

　　过头言论之二：只给富人盖房

　　今年年初，被称为地产大腕的任志强最近宣称，在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人，而他对自己企业的定位就是只给富人提供商品房。义愤填膺的反驳者反诘，中低收入人群难道就不能买房吗？这一争论最后泛化为，这是散布富人优先论，激化贫富阶层对立，甚至有人说这是宣扬穷人无权买房论。一旦涉及贫富关系，蕴藏于经济社会中本来的仇富心理与虐穷心态大有被呼唤出来之势，争论正在被演化为富与穷的阶层对话。这一言论，并没有随着时间的推移而淡化，反而时不时地冒出来。

　　从房地产业发展的历史看，房地产产品本身随社会经济生活的发展也有一个发展问题，建筑产品的专业化发展趋势日益明显。几乎可以说，任何一家公司即令是大型房地产公司，也不可能对房地产所有产品全能开发，什么样的产品都做。现代房地产公司往往是，有的公司偏重开发写字楼，有的公司偏重住宅楼房中的别墅类，有的公司偏重高层住宅楼房，有的公司偏重多层住宅楼房，有的公司偏重教育房地产，有的公司偏重文体房地产，有的公司偏重旅游房地产，有的公司偏重商贸城，如此等等。也可能同一家公司，出于战略选择，在不同地时期，对房地产开发品种的选择会变换化。如果是专做高端住宅的房地产商，他自然会瞄准收入丰厚的阶层，说专门为富人服务也不为过；反过来讲，一家公司只给普罗大众盖普通住宅，也不一定就高尚。在这里，不应加入道德评价，似乎为富人服务是“媚富”，为大众服务是“为人民服务”。

　　只愿给富人盖房而不愿给穷人造屋，从经济学的观点来看，这是一个十分不理性的言论。企业的目的就在于追求利润最大化，只要有利可图，作为房地产商，给谁盖房都是可以的。给富人盖别墅，给犯人盖牢房，给平民造居屋，都是可以的。说句不中听的话，只要有需求，只要赚钱，为什么不可以去建鸡屋猪圈？钱无仇气，钱无臭味。其实，今年初由任志强挑起的有关“给富人盖房”的争论，是一个伪问题。我实在看不出，这种争论与“针尖上究竟能站几个天使”之类的问题有什么两样？

　　过头言论之三：个人合作建房好过买商品房

　　由于房价飚升，给满足个人安居需求带来巨大经济压力。于是，一些富于想象力的购买人群自去年以来突发一种“个人合资建房”奇想。这个奇想最早源于北京一个叫于凌罡的人。除北京外，上海、广州、南京、成都、杭州、厦门等城市都出现了个人集资合作建房的发起者。广州一名叫wak8888的网友在广州车迷网、车友会等网络媒体上发布《广州个人合作建房方案》，并正式启动了自己创建的“广州合作建房网”，招募合作者。

　　毫不掩饰地说，在当前我国市场经济发展到今天这种水平，房地产业成熟到相当程度的前提下，虽然我反对房价高企，但也决不主张这种个人合资建房计划。其理由主要有四：

　　首先，在本质上说，这是一种以落后的生产方式对抗先进生产方式的典型案例。房地产开发是一个漫长的历史过程，在市场经济下历经数百年，逐步形成一个成熟的产业。而个人自愿结合合资方式，充其量也不过是一种初级合作组织，它在运作模式、内部管理、施工全程运行、产品策划、质量安全、工程监理与日后的管理诸方面，都是一片空白。即令勉强为之，也只能算是初级学习型水平。以这种十分落后的生产方式，试图反抗日臻成熟的现代房地产生产方式，确实有些令人忧心忡忡。

　　其次，要将这个计划付诸实施，最后必然要形成一个类似房地产开发公司的经济组织来进行运作。由此，我们在想象得到的范围内至少能够列述如下一些风险。一是，这个组织面临的，将是浓缩公司数百年发展史上遇到的一切棘手麻烦与困难的风险，因为它的职能是一个房地产公司，它又是一个个体集合自组织，所以它无法规避这些必然面临的风险。二是，麻雀虽小，五脏俱全，这个组织在盖房过程中将承担一个正规房地产公司的全部职能与全部费用。三是，这个组织同样存在着腐败风险，除非它碰巧选择了一个“雷锋式”品格的管理专家来操持。四是，由于盖房是一项十分复杂而又涉及面多的经济行为，在施工过程中如果遇到意外事故，它在“搞掂”这些事故方面，无论其能力还是花费上，都无法与专业房地产公司相比。

　　其三，这将为日后永无休止的经济纠纷埋下隐患。既然是多个人的合作，由于理念、利益与个人偏好等方面的原因，种种纠纷就不可避免。我们不能寄希望于所有合作者都是凡事谦让的君子。必须设想，人人都可能是利益最大化的追求者。目前已有教训在眼前：由于凌罡发起的北京第一例个人集资建房，一路走来，这种纠纷一直未断，而且有传，于凌罡本人私下与某个房地产公司在谈合作，其中已有多人从合作组织中退出。

　　最后，也可能是最致命的，是它将难以获得政府的批准，除非它变成一个房地产公司来运作，或者与房地产公司合作。

　　过头言论之四：大量建经济适用房是一种浪费

　　经济适用房一直是一个争论的焦点。根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。为适应中低收入家庭购房需求，防止经济适用住房户型过大，体现其保障功能，《办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而，在具体的运行过程中，从建筑成本，户型设计，购买者资格认定，到房屋销售与转手，几乎在任何一个可能谋利的环节，都充满违规违法行为。因而，有关经济适用房的问题，引起了各界人士的强烈质疑。

　　然而，作为政府为中低收入家庭惠提供的安居需求住房，它的积极面是无庸怀疑的，也无需论证的。

　　有人以为，主张给中低收入阶层的人提供经济适用房是不了解经济现实，在空谈“理想”、“期望”。表面上替低收入者说话的书斋学者忘记了：住房有一种特殊的梯级递进性质，当生活水平越来越高、收入日渐增加的时候，人们一定会选择住越来越好的房子。如果这样的话，就意味着巨大的财富浪费。其实，持此观点者多虑了。人们对住房的不断提升的过程，实际上是收入阶层不断变化，收入不断提升的过程。多大的收入住多好的房子。但是，经济阶层总有高中低之分，决非直线提升，全民皆富。任何时候都有穷人，都有低收入者，大同社会依然是十分遥远的事。现在的经济适用房，恐怕等不到它的生命结束期到来，已经又有新一批的入住者在等候出让者。担心它可能被日后由于富裕而需要炸掉重建，多少有些太超前。

　　过头言论之五：地产商“绑架”了银行

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在二00五博鳌房地产论坛上率先提出批评，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。中国的房地产“绑架”了中国的银行。

　　此言确实惊人。但是认真考究，说中国的房地产们“绑架”了中国的银行们，似