根据经济发展形势和反腐倡廉工作要求，中央政府自2003年起开始对房地产市场进行宏观调控，采取了一系列政策措施。比较重要的政策有2006年5月国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》；2007年3月建设部等八部委联合发布的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。这些政策旨在强化房地产市场监管，依法打击房地产开发中的违法违规行为，是整治房地产市场秩序、治理房地产腐败的重要举措。但在以前的政策执行过程中，却出现了政策执行力弱和执行障碍等问题，表现在四方面：即象征性执行政策、观望性执行政策、选择性执行政策、替代性执行政策。

　　政策执行力弱在一定程度上直接造成了房地产调控政策的失效，不仅不能控制房地产市场领域内的腐败现象，而且使政府自身也陷入了腐败网络，使房地产腐败现象愈演愈烈。

政策执行力弱是房地产腐败滋生蔓延的直接原因

　　根据政策学理论，政策的有效执行一方面取决于政策目标团体顺从和接受的程度，另一方面取决于政策执行主体的政策认同程度，认同程度高，则有利于政策执行，否则会阻碍政策执行。房地产调控政策作为一种公共政策，本身是一个利益调节器，对现行的房地产市场的利益格局进行调整，对利益份额进行重新安排。若政策遭到执行主体和目标团体的抵制，政策就会失去效力。

　　在房地产领域，地方政府的地位比较特殊，既是政策的主要执行者，又是政策的调控对象。由于这种双重身份，地方政府官员有机会为了保住个人或局部利益，钻政策空子，搞“上有政策，下有对策”。并且，土地审批权力掌握在土地规划领导小组手中，实际决定权又往往由分管工作的“一把手”掌握，于是“一把手”在土地市场搞假招标、假拍卖、真协议，随意变更土地用途，谋取不正当利益。这在很大程度使中央政策一到基层就失去效力，一边是人人喊打房价虚高，另一边是房价的连连升高。在地方政府纵容和不作为的情况下，房地产腐败从市场领域蔓延至政治领域，商业腐败行为与行政腐败行为混为一体。

　　房地产市场是一个权力资本、金融资本和社会资本相交集的一个领域。权力资本代表地方政府及其相关职能部门，金融资本代表商业银行，社会资本代表房地产开发商。在房地产发展中，直接受惠者是地方政府。在一定程度上，片面追求政绩最大化和gdp等经济指标是地方政府参与政策规避的最大动力。并且，地方政府官员可以向房地产开发商“设租”，谋取巨额不正当利益。财政和税收等部门也可以直接从房地产开发和发展中强化其权能和地位，增加财政收入和税收。商业银行既可以从开发商处获得利益，也可以从消费者处获得利益，是“两头通吃”的受益者。房地产开发商则从虚高的房价中获得巨额利润。地方政府及其相关职能部门、商业银行和房地产开发商共同抵制宏观调控政策，使政策执行受阻无效。

　　可见，房地产腐败的产生与政策执行力弱和不作为密切相关。政策执行力弱和不作为导致了腐败，使国家政策不能得到有效执行，不能达到政策目标。地方政府执行力弱和不作为本身就是一种腐败，这种腐败是整个房地产领域腐败现象的核心。

强化政策执行力协调各方利益

　　政策执行力是一个政府实现国家意志和公共利益、满足公众基本要求的一种能力和态度。破除房地产腐败网的着力点，就是严格贯彻落实国家政策，通过提高政策执行力来实现利益协调和均衡，具体应从三个方面入手。

　　在国家层面，应加强制度建设，解决“怎样说了算”的结构性问题。一是权利立法，把公民的基本住房权利以法律形式加以规范化。二是建立行政问责制。强化中央政策权威，对在政策执行过程中有法不依、有令不行、推诿扯皮、玩忽职守的政府官员实行问责，约束其行政裁量权，压缩公共权力寻租的空间。三是建立科学的政绩评价机制，摒弃传统的唯经济指标的考核方式，不能只看地方政府开发房地产的数量和收益，而应考察为当地群众解决了多少住房问题，尤其是中低收入者的住房情况有无改善。