关于农村信用社购建营业及办公用房的可行性报告_调研报告

关于农村信用社购建营业及办公用房的可行性报告
____农村信用合作联社：
     我县城关农村信用社始建于1986年，位于南漳县城关水镜路152号。因营业楼房严重损坏和业务发展需要，该社急需购建营业及办公用房，现将其可行性情况报告如下：
一、购建理由
该社位于我县城区，根据城关信用社现营业及办公用房整体损坏，危及生命和财产安全，营业面积小、安全隐患大、布局极不合理、外部形象落后、不利业务发展等实际情况，经县联社理事会研究同意城关信用社在县城水镜路西段的“新时代房产开发公司”购置四间两层楼房，面积392㎡。其中：一楼163㎡用作营业室，二楼229㎡用作办公室及档案室。其主要理由是：[本文章来源于文秘写作网-http://www.wmxz.cn] 1、业务量位居全县同业之首。该社下设xxxx营业网点，现有员工11xxxx，承担着城关地区3xxxx村、1800xxxx个农户和城区100xxxx家工商个体户、5xxxx民营企业、xxxx个城镇居民的存贷款及资金结算业务。截止2005年9月底，各项存款余额   万元，是该社组建初期（1986年末）的10.3倍；各项贷款余额    万元，是1986年末的11.2倍；日均承办资金汇兑结算业务40xxxx笔，金额达30xxxx元以上。其经营规模及业务量，均占全县信用社的三分之一。
2、房屋整体损坏，办公条件落后，整体形象太差。该社现营业及办公用房属县联社搬迁后的旧房：一是房屋整体损坏，危及生命安全。经我县房屋安全鉴定管理所现场勘察鉴定：由于该房地基承载能力不足，房屋整体已出现明显不均匀沉降，承重墙体有裂缝，房屋内抹灰严重空鼓、裂缝、剥落，被鉴定为C级房屋，已危及到该社员工的生命和财产安全；二是外观极不协调。该社办公楼东与一栋11间6层的新近居民楼毗邻，西与8间5层的城关商业公司大楼相接，对面是装修豪华的城关农行营业所，向东前行5xxxx即为县信用联社营业及办公大楼，且因年久失修，墙面外观起砂、剥落，饰材早已风化脱落；三是室内拥挤不堪。信用社营业用房区域共计3间，其中：进出门道一间，值班室及守库室各半间，信用社营业室仅剩两个半间，可使用面积仅35㎡。其中：客户活动区仅10㎡，客户如果在1xxxx以上，室内就没有立足之处，特别是实行行政人员工资代发、农户粮补、林补后，日均业务量陡增，狭小的营业室内更显拥挤不堪，客户在门外等候办理业务成为常事；营业室内除去档案柜、办公桌椅占地，营业人员人均活动区域不到2㎡。由于没有办公场地，信用社只好将厨房改造成主任及信贷办公室；四是安全隐患较大。受面积及采光局限，营业室只能侧面布设，过往行人对营业室的情况一目了然。由于室内面积太小，客户与营业室之间用一般玻璃和金属网隔断，防盗掩体是一道2.xxxx长、0.xxxx宽、1.xxxx高的单砖墙，存在着极大的安全隐患。由于该房已成为危房，不能进行大的改造，公安部门多次检查、确认为安全不达标单位，如果年前安全检查还不能达标，公安部门将勒令其停业整改；五是网点布局不适应业务发展的需要。该社虽处于县城关水境路的中段，但向东走5xxxx，是县联社营业大楼，向西10xxxx是邮政储蓄所，正对面是农行城关分理处。因网点布局不当，多年来我社一直在众多金融机构的夹缝中求生存，既不附和行业主管部门关于信用社网点的设置的要求，又严重干扰和制约着该社业务的发展。信用社营业室自身存款仅为万元，贷款余额万元。虽然每年都有所增长，但与位置优越的县农行营业部、县联社营业部等金融网点相比，均差之甚远。[本文章来源于文秘写作网-http://www.wmxz.cn]
3、改善办公及营业条件，提升该社形象，促进业务发展。基于该社营业、办公条件恶劣、安全隐患较大的实际，经县联社理事会研究同意该社向新时代房产开发公司承建的“新时代广场”购买四间两层房屋用作营业、办公用房，以从根本上改变营业、办公条件，而且这里位置优越，商贾云集，资金流量大，存款具有良好的基础，信贷需求也将十分旺盛，是信用社实现效益经营的最佳经营场所，同时在社会上能够提升其地位和形象。
二、符合固定资产购建条件
据初步洽谈，购买四间两层房屋约需资金14xxxx元。根据鄂农信发[2005]20号“关于印发湖北省农村信用社固定资产及大宗物品购建处置管理暂行办法的通知”的文件精神：一是符合“购建条件”的第十条之规定。该社现有固定资产24xxxx元，累计折旧7xxxx元，固定资产净值16xxxx元，新增固定资产14xxxx元，二项合计31xxxx元，占所有者权益355xxxx元（其中：股本金341xxxx元、实收资本13xxxx元、资本公积金xxxx元）的xxxx，固定资产占比未超过控制比例。二是符合“购建条件”的第十二条第二款之规定。该社地处城区，营业室的使用面积仅35㎡，远低于使用面积80㎡的标准；三是符合“购建条件”的第十二条第四款之规定。该社二00二年亏损   万元，二00三年亏损万元，比上年减亏   万元；二00四年帐面亏损   万元，其中：处理历史遗留万元，补提应付利息、折旧万元，实际亏损万元，比上年减亏万元，今年底可实现盈余10xxxx元；四是符合“购建条件”的第十三条第二款之规定。该社的营业用房经我县房屋安全鉴定管理所现场勘察，鉴定为危房（C级），已危及到员工的人身和财产安全。
三、近三年的业务经营状况
前些年，受地方行政干预、参与高息揽储竞争、自身管理缺陷等诸多因素的影响，该社一直采取审慎的信贷投放政策，致使资金运用率低，转存利率倒挂，形成了经营亏损。近二年来，行政干预信用社经营的少了，信用环境得到了改善，该社在积极参与城区信用环境整顿的同时，加大了信贷投放力度，存贷比逐年递增且趋于合理，2002年以来不仅实现了逐年减亏，今年更是实现了扭亏增盈的目标。若该社的营业及办公条件得到根本改善，今后的经营效益将会大幅度提高。
经营状况略……
四、新增固定资产管理办法
加强新增固定资产的日常管理，设立明细账、登记簿、管理卡，正确、全面、及时地记录固定资产的增减变化情况，并建立健全专人负责和维修保养制度。